【保存版】頭金0円・35年ローンで家を買うときに知っておきたいこと｜40代が実体験で語る住宅購入の判断基準

2026年7月29日

こんにちは。かでのです。

僕は2025年2月、42歳のときに頭金0円・3,570万円の建売住宅を購入しました。
変動金利・35年ローンなので、このまま返し続けると完済時は77歳になります。

このブログでは、月々の家計の中身は家計簿公開ページで継続的に公開していますが、この記事はそれとは別に、「そもそも住宅購入をどう判断したのか」「買う前・買ってすぐに知っておきたかったこと」に絞ってまとめた記事です。

これから住宅購入を検討している方に向けて、僕自身が実際に判断してきた基準を棚卸しします。
日々の収支の詳細を知りたい方は家計簿公開ページ、購入の意思決定そのものについて知りたい方はこのページ、という形で読み分けていただければと思います。

※本記事は個人の実体験に基づく情報であり、金利動向や返済計画は個々の状況によって異なります。
住宅ローンの契約・見直しにあたっては、必ず金融機関やファイナンシャルプランナーに個別にご相談ください。

1. なぜ頭金0円・35年ローンを選んだのか

僕が住宅購入を決めたのは、妻が妊娠をしたときでした。
当時は「頭金を貯めてから」という選択肢もありましたが、賃貸に住み続けるコストと、金利が今後上昇していく可能性を天秤にかけ、頭金0円でも今のタイミングで動くことを選びました。

正直に言うと、この判断が正しかったかどうかは、まだ結論が出ていません。
完済予定は77歳。子どもが独立する頃にもまだローンが残っている計算です。

「そんなローンを組んだら老後が心配」と思う方も多いはずですし、僕自身、当時この事実にしっかり向き合っていたとは言えません。

ただ、頭金を貯める期間を数年かけていたら、その間の家賃と、金利上昇局面での住宅価格上昇の両方を負担していた可能性もあります。
頭金0円という選択は「貯めてから買う」ことのコストも含めて比較した結果でした。

2. 物件選びで実際に判断したこと

僕が選んだのは新築の建売住宅です。
注文住宅ではなく建売を選んだ理由は、すぐに住宅が欲しかったからです笑
子どもが産まれてからだと住宅選びに行く時間もないですし、奥さんも産後で動けないだろうと思いました。
また、建売住宅の方が注文住宅に比べて総額が読みやすい点も良かったです。

購入価格は3,570万円。
この金額を選ぶ際に意識したのは「無理に予算いっぱいまで借りない」ことです。
金融機関の審査上は借りられる金額と、実際に無理なく返せる金額は別物です。

特に変動金利を選ぶ場合、将来の金利上昇分を織り込んでも返済できる余裕があるかどうかを、月々の返済額ベースで確認しておくことが重要だと感じています。

3. 変動金利か固定金利か、どう決めるべきか

僕は変動金利で35年ローンを組みました。
契約している三菱UFJ銀行の住宅ローンは、当初0.345%だった金利が、その後の金利上昇局面で見直しのたびに上がってきています。

「金利がどんどん上がっている今、固定に切り替えるべきか」という悩みは、変動金利で組んでいる人なら誰もが一度は考えるはずです。
僕自身の判断基準としては、以下の3つを重視しています。

今の金利のまま数年推移した場合と、固定金利に切り替えた場合の総支払額の差
切り替え手数料や保証料などのコストが、金利差のメリットを上回らないか
将来の収入・家計の余裕度合い（金利上昇に耐えられる体力があるか）

固定金利は「将来の安心」を買う保険のようなものだと捉えています。変動金利のまま様子を見るか、固定に切り替えるかの判断基準を、実際の数字でシミュレーションしながら詳しく解説した記事を別途書いていますので、迷っている方はあわせて読んでみてください。

4. 繰上返済と投資、どちらを優先すべきか

僕は当初「月9万円を投資に回しながら、年30万円の繰上返済をする」という方針を立てていました。
ですが、3か月連続赤字になったので、ヒヨって投資額を9万円から68,000円へ減額しました。
なるべく毎月を赤字にしないようラインを探った結果です。

繰上返済を増やせば完済時期は早まりますが、その分手元の投資資金や生活防衛資金は薄くなります。
逆に投資だけに回せば、金利上昇局面での返済負担は将来にそのまま残ります。
この配分に「絶対の正解」はなく、金利タイプ・家計の余力・リスク許容度によって最適解は変わるというのが、実際にやってみての実感です。

具体的な繰上返済のシミュレーション数値や、繰上返済をした月・しなかった月で家計がどう動いたかは、月次の家計簿ハブページで継続的に公開しているので、リアルな数字を知りたい方はそちらをあわせて確認してみてください。

5. 購入後に直面したリアルな家計の壁

住宅購入後、想定していなかった負担として大きかったのが「住宅ローンと育児費用が同時に重なる」ことでした。

2026年4月から子どもが保育園に入園し、毎月の保育園料が家計に加わりました。
その結果、4月・5月は2ヶ月連続で家計が赤字に転落。
さらに6月は住宅ローンと保育園料がそれぞれ2ヶ月分まとめて引き落とされるタイミングと住民税の切り替わりが重なり、3ヵ月連続の赤字になりました。

「子どもが保育園に入る頃には家計を立て直せているはず」という当初の見立ては、正直かなり甘かったと感じています。
保育園料は地域・年齢・世帯収入によって大きく変わるため、住宅購入のタイミングと子どもの成長スケジュールが重なる家庭は、事前にこの2つの支出増加が同時に来る可能性をしっかりシミュレーションしておくことを強くおすすめします。

6. 住居費まわりの節約でやっていること

固定費が重い時期だからこそ、削れるところを見直す取り組みも並行して行っています。
特に効果を感じているのが、ふるさと納税で日用品・消耗品をまかなう方法です。

我が家の家具・消耗品費は月平均で数万円規模になっており、トイレットペーパーやティッシュ、洗剤といった消耗品は、意識しないと積み上がりやすい支出です。
「ふるさと納税は食べ物やお肉をもらうもの」というイメージが強いですが、日用品の返礼品を活用することで、家計への負担を実質的に軽減できています。

7. 1年住んでみて後悔したこと、よかったこと

購入から1年が経ち、正直に振り返ると後悔している点もあります。
一番大きいのは、完済予定年齢である77歳という事実に、購入当時しっかり向き合っていなかったことです。
住宅ローンと育児費用の同時増加も、事前の想定が甘かった点として反省しています。

一方で、賃貸のままだった場合と比較すると、資産形成の面でも心理的な面でも「持ち家にしてよかった」と感じる部分も確実にあります。
特に、繰上返済と投資を両立させる家計管理の仕組みができてからは、漠然とした不安よりも「数字で管理できている」という安心感の方が大きくなってきました。

住宅購入の後悔・満足それぞれの詳細は、購入1年後の振り返り記事で包み隠さず公開しています。

8. これから住宅購入を検討する人へのチェックリスト

僕自身の経験を踏まえて、住宅購入を検討している方に確認してほしいポイントをまとめます。

借りられる金額ではなく、無理なく返せる金額で予算を決めているか
変動金利を選ぶ場合、金利が上昇した場合のシミュレーションをしているか
完済予定年齢まで、現実的に返済を続けられるか具体的にイメージできているか
繰上返済と投資、どちらを優先するか（あるいは両立させるか）の方針を決めているか
子どもの成長スケジュール（入園・入学など）による支出増加のタイミングを織り込んでいるか
住居費以外の固定費（保育料・税金・保険など）を含めた総支出で家計をシミュレーションしているか

どれも「買う前に気づいていれば」と僕自身が感じたポイントです。特に最後の2つは、住宅ローンのシミュレーションだけを見ていると見落としがちなので、注意しておくことをおすすめします。

よくある疑問

Q. 頭金0円で住宅を購入するのはリスクが高いですか？

頭金を入れないぶん借入額が増えるため、月々の返済額や総支払利息は頭金ありの場合より大きくなります。
一方で、頭金を貯める期間の家賃負担や、その間の金利・物件価格の変動リスクも考慮する必要があります。
どちらが「得か」は一概に言えず、返済負担率（年収に占める返済額の割合）が無理のない水準に収まっているかどうかで判断するのが良いかと思います。